Álvaro Rodríguez-Quintana Fernández-Argüelles, socio director de Engel & Völkers en A Coruña, cree que la declaración de la ciudad como zona tensionada no ha traído más que consecuencias negativas para el mercado inmobiliario y, en especial, para el del alquiler. La drástica reducción de la oferta que impide hacer frente a una demanda que no para de crecer o el deterioro de los inmuebles son sólo dos de las derivadas de un marco normativo que ha hecho que muchos propietarios tengan miedo a poner sus inmuebles en alquiler. Pese a las regulaciones y a las trabas burocráticas y pese a considerar que el momento actual es quizás más propicio para vender que para comprar, defiende que «la inversión en el sector inmobiliario es la mejor que hay» porque «por muchas limitaciones que le pongan, a la larga, siempre va a subir».
-¿Cuál es tu opinión acerca de la declaración de A Coruña como zona tensionada?
-Ya empezamos a ver sus consecuencias y puedo corroborar que todos son negativas. La gente ha sacado del mercado los pisos pequeños y también algunos de los medianos. Hay propietarios que toman la decisión de dar el paso de vender lo que tienen en alquiler. También afecta al tamaño de la vivienda que eligen quienes quieren alquilar. Por ejemplo, alguien que puede permitirse alquilar una vivienda de 150 metros cuadrados es probable que opte por irse a una de 140 metros cuadrados por estar la segunda afectada por la limitación en los precios y la primera no. Imaginemos que el alquiler de la de 150 es de 1.800 euros al mes y que la de la segunda, por poner una cifra, es de sólo 1.200 euros. Si, por cuestiones como la ubicación o las características, ambas son similares, cualquiera elegirá la de 140. La consecuencia de esto es que los pisos más grandes van a quedar vacíos y que los que son más pequeños, precisamente los que demandan quienes no pueden acceder a los más caros, tengan una mayor demanda. Todo esto es lo que estamos viendo casi desde el primer día. Hay también mucha gente que tiene miedo, no sólo por las limitaciones al alquiler, que son por cierto bastante relevantes, con precios 200 o 300 euros por debajo de lo que se podría pedir en muchos casos; sino también por el problema de la okupación, por el riesgo de que los inquilinos dejen de pagar y, en general, por la falta de seguridad para los propietarios.
-Otro problema deriva de la obligación de mantener el precio de alquiler acordado con un inquilino si ese inquilino deja el piso y llega otro nuevo.
-Efectivamente. Cuando se hace una lectura de primeras de la norma, puede pensarse que si una vivienda ya se tiene alquilada no habrá problemas con la zona tensionada, pero no es así. Lo más probable es que un alquiler que se acaba ahora venga de cinco años atrás, que es lo más habitual, con lo cual el precio está actualizado sólo con el IPC de hace media década. Si se alquilara ahora, es probable que, de no existir la obligación de mantener lo que había, el precio pudiera ser un 20% o un 25% más alto. Esto no es un tema de pura especulación o de ganar más o ganar menos, sino simplemente de que el mercado es así. Hay mucha gente cuyos ingresos dependen del alquiler y que tiene gastos que no pueden afrontar sin él. Este problema no lo sufren los ricos, sino la clase media, los jubilados…
-¿Es cierto que la mayoría de las viviendas se compran a tocateja?
-Es que eso no es verdad. ¿Para qué vas a comprar tocateja? Cualquiera que tenga unas nociones básicas financieras sabe que es mejor financiarse. El mismísimo Amancio Ortega se financia. La mayoría de la gente se hipoteca aunque pueda permitirse pagar a tocateja. Muchas veces, el objetivo es que el propio alquiler te pague la hipoteca.
«A quienes tenían una vivienda parada sin alquilar, si antes no les interesaba alquilar, ahora menos»
-¿Hay muchos propietarios que tienen paradas sus viviendas sin ponerlas en alquiler ni sacarlas al mercado para venderlas?
-Hemos hablado de quienes no compran para alquilar y de quienes venden una vivienda que tenían en alquiler y nos quedaba por mencionar a quienes tienen la vivienda y no la ponen en alquiler. A esos últimos, si antes no les interesaba, ahora mucho menos. Hay que hace una lectura también de lo que ocurre con las obras de reforma y mejora de los inmuebles, que es algo que creo que no ha hecho nadie todavía. Imagina, por ejemplo, que alguien tiene un piso en mal estado que heredó de su madre al que le afecta la zona tensionada. Supongamos que el programa informático te dice que si esa vivienda está en buen estado se puede alquilar por 1.300 euros y, si está en mal estado, por 1.150. Pues, por 150 euros más al mes, no te compensa arreglarlo. El parque inmobiliario de ciudades como A Coruña va a quedarse obsoleto porque a nadie le va a compensar arreglar las viviendas que vaya a alquilar. Ahora mismo, si se hacen números, nunca compensa arreglar un piso para alquilar.
-¿Se recurre muchos trucos para cobrar por encima de los límites fijados por la Ley de Vivienda para las zonas tensionadas?
-Todavía estamos empezando y quizás todavía no han salido esos trucos a relucir. Sí te puedo decir que hay personas que compran un piso y que, nada más comprarlo, hacen un contrato de alquiler real con una empresa suya o de algún familiar y con un precio marcado, que es el que tendrá que mantener cuando lo vuelva a alquilar. Otra posibilidad, en el caso de un piso que está mal y que no compensa arreglar, es alquilarlo pactando con el inquilino que se encargue él de arreglarlo. Por otra parte, hay propietarios que no respetan los precios máximos estipulados y que asumen la sanción. Con los trucos hay que tener cuidado.
-¿Se controla mucho el mercado de la vivienda desde las administraciones para evitar infracciones?
-Cuando abrimos nosotros, nos vino una inspección de certificados energéticos, que son obligatorios para poder poner cualquier vivienda a la venta. Pues nosotros somos los únicos que lo hacemos. A nuestros clientes, les obligamos a hacerlos antes de poner el inmueble a la venta, porque hay unas sanciones bastante importantes tanto para los propios clientes como para la inmobiliaria. Para nosotros eso es un problema, porque hay muchos clientes que no quieren gastar nada antes de vender.
«El parque inmobiliario de ciudades como A Coruña va a quedarse obsoleto porque a nadie le va a compensar arreglar un piso para alquilar»
-¿Hay muchos pisos que se venden con okupas dentro?
-Creo que en A Coruña, hasta donde yo sé y en el mercado céntrico en el que nos movemos nosotros, no hay muchos casos de okupación. Lo que sí hemos visto, en algunos casos, son inquiokupas de cierto nivel que dejan de pagar dos o tres meses y a los que no se les puede echar. Algo hay, pero es algo bastante residual y, desde luego, no muy presente en el centro de la ciudad como puede pasar en Madrid o Barcelona. En A Coruña, además, no tiene mucho sentido comprar un piso con okupa. Un piso en el barrio de Os Mallos puede valer 100.000 euros, así que si otro similar viene con inquiokupa, o lo regalan, o no te compensa. Hay zonas que todavía están bajas
-Partidos políticos como Unidas Podemos sugieren incrementar los impuestos para grandes tenedores hasta unos porcentajes que en muchos casos serían inasumibles.
-Yo tengo amigos que compraron pisos y que los alquilan y que, por el momento, van a parar para no llegar a ser grandes tenedores. Esto hace que haya todavía menos pisos en alquiler.
-Con esa escasez en el mercado, los pisos que salen se venderán y alquilarán en muy poco tiempo.
-La verdad es que estamos en años de récord. Llevo diez años en esto y todos los años me decía gente que todo estaba muy caro. Pues bien, ahora sí que está caro, antes no tanto. Creo que en un período relativamente corto de tiempo se tocará techo y, aunque no bajen, sí se estabilizarán los precios. Desde que empezamos nosotros, calculo que hubo un 40% de subida. Es cierto que en el mercado hay cosas que son una locura y que las están poniendo a un precio que está muy por encima de la realidad. Por otra parte, también es cierto que se están comprando cosas que antes parecerían invendibles. A nosotros nos sobra demanda y nos faltan propiedades. Tenemos un exceso de demanda brutal. A mí me traes alguien que quiere comprar un piso y no me haces ningún favor. En cambio, si me traes alguien que quiere vender, se lo vendo en tres días.
-Pese a todas las trabas y a la inseguridad jurídica, ¿es todavía buena idea invertir en el sector inmobiliario?
-Lo que yo he aprendido en estos años es que la inversión en el sector inmobiliario es la mejor que hay, aunque hay ciertos matices. La vivienda siempre sube. Por muchas limitaciones que le pongan, a la larga, el inmobiliario siempre va a subir. Es cierto que, con la coyuntura actual, quizás sea más momento de vender que de comprar, porque estamos en un pico al alza tremendo. Aún así, si alguien está decidido a comprar, yo le diría que lo haga y no se arrepienta, porque invertir en el inmobiliario siempre está bien. Sobre todo si es para vivir y no para especular de forma inmediata, nadie debe dejar de comprar un piso porque sea 10.000 euros más caro. Con esto último que digo me refiero a pisos en el centro de A Coruña, porque el centro es lo más estable que hay. En el centro, por mucho que bajen los precios generales, las viviendas siempre tendrán valor. Por supuesto, se puede hacer una apuesta por la gentrificación y comprar en una zona que ahora mismo no es centro pero que, con el crecimiento de la ciudad, puede llegar a serlo.
«Creo que en un período corto de tiempo se tocará techo y, aunque no bajen, sí se estabilizarán los precios»
-Imagino que ahora que las familias españolas tienen menos hijos o deciden no tener ninguno, los pisos y los chalés grandes tendrán menos salida.
-Por supuesto, eso es un problema, tanto para el alquiler como para la venta. Hay poca gente que ahora necesite un piso de 300 metros cuadrados, además de poca que pueda permitírselo.
-¿Hay en A Coruña muchos alquileres turísticos?
-No, porque no hay tanto negocio como en otros sitios. En invierno aquí no haces nada con un alquiler turístico.
-Como conclusión de la entrevista, ¿cuáles son en tu opinión las recetas para arreglar o, al menos, paliar la llamada crisis de la vivienda?
-Hay que facilitar la construcción. Creo que ahora mismo, con todos los problemas que hay y en contra de lo que piensa mucha gente, los promotores no se forran. Hubo un tiempo que sí, pero ahora no. Asumen un riesgo muy importante. Hay que eliminar las muchas trabas burocráticas que hay para promover edificios que estén parados. Ya no digo dar facilidades, sino al menos no poner problemas. Otra medida que puede funcionar es la de ofrecer incentivos fiscales, principalmente para los jóvenes, porque traería más recaudación. Por último, diría que más obra pública y facilitar suelo. Todo se resume en la idea de que la libertad de mercado siempre debe primar sobre las regulaciones. No puede ser que, por ejemplo, pasar un inmueble de oficina a vivienda sea tan difícil.
