Álvaro Rodríguez-Quintana Fernández-Argüelles, socio director de Engel & Völkers en A Coruña, explica que la caída en el mercado inmobiliario a la que aluden los medios de comunicación tiene como causa principal la escasez de viviendas a la venta. Hay todavía muchos particulares que quieren comprar un inmueble, muchos de ellos como primera residencia, pero la escasez de viviendas disponibles hace que cada vez lo tengan más difícil, incluso si, como ocurre en muchos casos, están dispuestos a pagar por encima del precio de mercado. Pese a los problemas derivados de la falta de oferta y a la incertidumbre derivada de los últimos cambios normativos, este profesional destaca que, para su inmobiliaria, los resultados de este año están siendo más que satisfactorios y que las previsiones son también muy positivas.
-Las noticias en los medios de comunicación aluden al inicio de una caída del mercado de la vivienda que se refleja en que cada vez se vendan menos inmuebles. ¿Es esa la realidad?
-Hay un dato que indica que hay menos ventas, pero ese titular puede llevarnos a una lectura incorrecta. La lectura simplista de algunos datos puede llevar a conclusiones erróneas sobre el mercado inmobiliario. Menos ventas no significa peor mercado, sino menos oferta. Han bajado las ventas, pero por un motivo muy diferente a una crisis o a una ralentización del mercado. La causa es la falta de oferta. Sigue habiendo una demanda muy alta porque sigue habiendo gente dispuesta a gastar, sobre todo particulares que buscan cubrir su necesidad de primera vivienda y que tienen dinero para comprar, incluso por encima del precio de mercado. Lo que no hay es oferta, porque se ha vendido mucho en los últimos años y porque hay muy poca construcción. Muchas viviendas han salido del mercado, pocas han entrado y las que entran lo hacen a unos precios muy elevados. En Engel & Völkers tenemos un dato que nos ha facilitado Idealista que muestra esa tendencia: de enero de de 2025 a enero de 2026, el número de viviendas a la venta en A Coruña pasó de 2.000 a 1.000 y, en algunos momentos de ese período anual, llegó a estar incluso por debajo de 1.000. Son cifras muy relevantes. Yo no hablaría de ralentización del mercado. Los precios, aunque quizás no a un ritmo tan alto como en otros momentos, siguen al alza y muy elevados. Esto puede llevar a que nos preguntemos por qué, pese a la alta demanda y la falta de oferta, aún hay viviendas que no se venden. Pues eso ocurre porque, si el mercado ha subido de media un 30% o un 40% en los últimos años, hay ocasiones en las que publican inmuebles con una subida de un 60%. Ya el mercado está alto, no lo exageremos todavía más. Hay que seguir haciendo las cosas bien.
-¿Se da mucho ese fenómeno de que unos precios que ya están en un rango medio muy alto se inflan todavía más?
-Sí, sin duda. Hay viviendas que llevan tiempo en el mercado porque están a un precio más alto del que les corresponde. De todas formas, muchas inmobiliarias que incurrieron en eso ya están bajando precios. Yo creo que ya estamos en un panorama alcista y que no deberían ponerse las propiedades todavía más altas. En Engel & Völkers intentamos siempre ajustarnos al mercado. Es verdad que tenemos clientes que pagan por encima del mercado, aunque los márgenes nunca son tan excesivos como los que hemos comentado. Nuestros clientes más habituales son particulares que están buscando su futuro y su vida familiar, por lo que confían mucho en nosotros y están dispuestos a pagar un poco más, ya que saben que, en cuanto aparece la oportunidad de la compra, o la aprovechan o tardan en tener otra porque hay muy poca oferta.
-¿Cuánto tiempo suele tarda en venderse una vivienda desde que entra en vuestra inmobiliaria?
-Nuestra media de tiempo es casi la mitad que la del conjunto de de A Coruña. Si en la ciudad es, más o menos, de un año, en nuestro caso es de 6 meses. Hay que decir que, a día de hoy, vendemos pisos y oficinas que ni siquiera llegamos a sacar al mercado. En muchos casos, cuando entra una propiedad, en lugar de ponerla en el mercado de cara al público, hacemos cinco o seis llamadas a clientes a los que les puede interesar y ya la vendemos. Si yo tengo alguien a quien le puede interesar un piso, ¿para qué lo voy a poner en el mercado? Si alguna de las personas a las que llamamos ya lo compra, evidentemente, ese inmueble ya no sale al mercado. Eso es algo que nos pasa muy habitualmente y es, además, lo que nos solicitan nuestro clientes que, como comenté, son en su mayoría particulares que buscan una casa para vivir y no inversores.
«La lectura simplista de algunos datos puede llevar a conclusiones erróneas sobre el mercado inmobiliario. Han bajado las ventas, pero por un motivo muy diferente a una crisis o a una ralentización del mercado. La causa es la falta de oferta»
-Imagino que ese trato personal es fundamental para ganarse la confianza de los clientes en un negocio como el inmobiliario.
-La compra de una vivienda es, normalmente, la inversión más importante en la vida de una persona y la venta, probablemente, también. Por eso es tan importante hacer las cosas bien. El mercado ya está alto, ¿para qué vas a subir más y arriesgarte a quemar esa propiedad y hacer que la gente sospeche si tarda en venderse?
-¿Presenta el mercado inmobiliario de A Coruña alguna particularidad con respecto a lo que ocurre en el conjunto de España?
-Todo lo que hemos comentado es una constante bastante generalizada, aunque A Coruña tiene una geografía que, por una cuestión de espacio, limita mucho el crecimiento. Todo el mundo quiere el centro, pero el centro es el que es. La gentrificación aquí es complicada, aunque algunas zonas están mejorando. La demanda, en todo caso, sigue siendo la misma: la gente quiere centro y centro, zonas como el entorno de las plazas que hay en El Ensanche. Otra particularidad de A Coruña es la influencia de las grandes empresas que hay aquí, que todos sabemos cuáles son, y cuyos directivos y algunos de sus trabajadores tienen grandes capitales que les permiten vivir en el centro. Esto último también influye en que en el centro de la ciudad haya muy poca oferta y precios altos.
-¿Provoca la falta de vivienda que muchas personas con recursos económicos que aspiran a vivir en el centro se vean obligadas a optar por otras zonas de la ciudad o incluso por otros municipios?
-Las distancias, en lo que al mercado de la vivienda se refiere, son cada vez menores y las distintas zonas se acercan cada vez más. Yo no estaba muy de acuerdo con esa premisa, pero es cierto que, ahora, habrá más movimiento de gente que vea con mejores ojos renunciar al centro para vivir, por ejemplo, en un chalé de A Zapateira. Antes no veía esa tendencia, pero ahora sí que existe.
-¿Cómo han afectado los últimos cambios en la legislación sobre vivienda y las medidas que se han adoptado al mercado inmobiliario?
-La palabra es incertidumbre, que es algo que siempre afecta a los mercados. La incertidumbre genera que la gente se asuste, que no compre, que venda porque no sabe lo que va a pasar con el alquiler… Eso está sucediendo ya y los datos que lo demuestran están ahí. Hay cada vez menos viviendas en alquiler y la tendencia es más hacia la venta. Han conseguido que haya menos oferta de alquiler y que, además, los precios de las viviendas que salen a la venta sean cada vez más altos. Las medidas que se han adoptado no funcionan. La incertidumbre es un lastre, desde luego, pero hay algo peor todavía que es la certidumbre mala, es decir, al certeza de que se han adoptado o se van a adoptar medidas negativas. Por eso hay cada vez menos inversores que compran.
-Ante esa situación, ¿qué recomiendas a los propietarios de inmuebles o a quienes quieran invertir?
-Creo que el momento actual es más propicio para vender que para comprar, porque estamos en el tramo más alto desde que yo inicié mi experiencia en el sector. Hay una demanda muy activa de personas con necesidades habitacionales que ya tienen muy asumida la subida a nivel mental. Hay gente que ve precios que antes parecerían desproporcionados y que, ahora, dice que no están tan mal. El comprador está ya un poco mentalizado, sabe lo que hay y lo asume. Es muy buen momento para vender y, si finalmente uno se decide, hay que vender bien para conseguir ese extra y sacarle rentabilidad a la subida que hubo en los últimos años.
-Las inmobiliarias están en estos tiempos más necesitadas de vendedores que de compradores.
-Y cada vez más. Ahora mismo, como he comentado, hay pocas propiedades a la venta. Siempre ha sido así, pero ahora esa falta de viviendas en el mercado es mucho más exagerada.
-Y, pese a todo, parece que la vivienda se mantiene como uno de los nichos de inversión más rentables y fiables.
-Yo creo que sí, porque en el sector inmobiliario el momento siempre es el ahora. El centro, por ejemplo, nunca va a caer. Por mucha crisis que pueda haber, las propiedades en el centro de una ciudad como A Coruña nunca la van a sufrir mucho. A largo plazo, la vivienda siempre es una buena inversión… salvo que se haga alguna barbaridad.
-¿Os sorprenden a los profesionales del sector inmobiliario algunas de las informaciones y opiniones sobre el mercado de la vivienda que aparecen en los medios de comunicación por ser distintas a la realidad que percibís?
-Hay mucha hipocresía. Muchos de los que critican a los propietarios o a quienes invierten o han invertido en el sector de la vivienda, si tuvieran capacidad para comprarse tres pisos, se los comprarían. Yo creo que no es negativo que las personas compren viviendas como inversión, porque esas viviendas acabarían saliendo al mercado para el alquiler o para la venta. Lo que no es positivo es que alguien que, por ejemplo, hereda un piso decida ponerlo en alquiler en mal estado porque no le compensa arreglarlo o que, debido a la incertidumbre y a las limitaciones normativas, opte por tenerlo parado.
«En Engel & Völkers, en estos primeros cuatro meses de 2026, hemos alcanzado ya los mismos resultados económicos que en nuestro mejor año completo»
-En el caso concreto de Engel & Völkers, ¿cómo son los resultados en lo que va de año y qué expectativas hay de cara al futuro más próximo?
-Pese a los problemas que presenta el contexto general, en Engel & Völkers tenemos que estar felices, porque la verdad es que está siendo un año de éxito. En estos primeros cuatro meses de 2026, hemos alcanzado ya los mismos resultados económicos que en nuestro mejor año completo. Vendemos propiedades más caras que antes- Hemos vendido dos pazos, unas oficinas de un importe alto, pisos de entre 400.000 y 600.000 euros… La verdad es que está siendo un año espectacular y las previsiones son también muy buenas. En los próximos meses, incorporaremos a nuestra cartera más de 100 millones de euros en obra nueva que va a salir a la venta, lo que será algo muy relevante para la ciudad y su área metropolitana. Aprovecho para invitar a cualquier persona que quiera vender una vivienda a que nos visite. Nosotros la recibiremos sin ningún compromiso, estudiaremos su propiedad y le haremos una valoración gratuita. Si nos ponemos de acuerdo, fenomenal, y, sino, se irá de aquí con nuestra opinión profesional. Como apunté antes, tenemos una demanda muy activa de clientes que tienen ganas de encontrar la vivienda que desean y que está dispuestas a pagar incluso por encima del precio de mercado para comprar su futuro hogar.
